Vermieter müssen bei dem Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen und anderen Maßnahmen zu denen der Mieter eine Zustimmungserklärung abgeben muss, darauf achten, dass dies nicht in einer sogenannten Haustürsituation geschieht. Dies kann führen, dass der Mieter die Vereinbarung widerrufen kann. Der Mieter kann die zuviel gezahlte Miete zurück verlangen und schuldet auch keinen Wertersatz für den erhöhten Wohnwert. Der Vermieter kann die Mieterhöhung dann lediglich nachholen und die erhöhte Miete für die Zukunft verlangen.
Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 17. Mai 2017 klargestellt.
In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zunächst angekündigt. Einige Wochen später erschien der Vermieter in der Wohnung des Mieters und schloss dort mit diesem eine Modernisierungsvereinbarung mit einer Erhöhung der Miete. Nachdem die Modernisierung abgeschlossen war und der Mieter einige Monate die erhöhte Miete gezahlt hatte, widerrief er sein Einverständnis und forderte die Rückzahlung der Erhöhungsbeträge. Der BGH hat diesen Anspruch bestätigt.
Weder die Haustürsituation im Sinne des § 312 BGB war streitig noch die Unternehmereigenschaft des Vermieters. Da der Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt worden sei, habe eine Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen. Gegenüber dem Rückgewähranspruch des Mieters stehe dem Vermieter auch kein Wertersatz aufgrund des gesteigerten Wohnwertes zu. Der Gesetzgeber habe dem Mieter eine Reihe von Rechten eingeräumt, die nicht dadurch umgangen werden könnten, dass der Vermieter mit dem Mieter zunächst eine unwirksame Mieterhöhungsvereinbarung abschließe und diese dann im Wege des Wertersatzes durchzusetzen versuche. Da der BGH auch alle anderen Ansprüche auf Wertersatz verneint, bleibt nur die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen erneut geltend zu machen, um die erhöhte Miete nach deren Wirksamkeit, für die Zukunft verlangen zu können.
Vermieter und deren Verwalter sollten daher dringend darauf achten, Modernisierungsvereinbarungen und Mieterhöhungsverlangen nicht an der Wohnungstür oder in der Wohnung zur Unterschrift vorgelegt werden, auch wenn dies praktisch erscheinen mag. Vielmehr sollte der übliche Weg gewählt werden, den Mieter unter Einräumung einer entsprechenden Frist zur Zurücksendung der gegengezeichneten Vereinbarung aufzufordern. Alternativ muss die Vereinbarung mit einer Widerrufsbelehrung versehen werden, die den Anforderungen eines Haustürgeschäftes genügt, damit die Widerrufsfrist in Gang gesetzt wird.
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