Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 17. Juli 2019 (Az.: VIII ZR 130/18), die Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 endgültig für nichtig erklärt und damit ein Urteil des Landgerichts Frankfurt letztinstanzlich bestätigt.
Die Verordnung sollte die sogenannte „Mietpreisbremse“ des § 556d BGB umsetzen. Diese ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ zu bestimmen, in denen die Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen darf.
Geklagt hatte ein Mieter auf Herabsetzung der Miete seines im Jahre 2016 abgeschlossenen Mietvertrages.
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung bedarf jedoch einer Begründung aus der sich ergeben muss, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Außerdem muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in diesem Gebiet ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Diese Anforderungen hatte der Landesgesetzgeber jedoch nicht erfüllt. Zu dem Zeitpunkt, zu dem Verordnung erlassen wurde, war lediglich der Entwurf einer Begründung bekannt geworden, die der BGH jedoch nicht als formal ausreichend erachtet hat. Eine offizielle Begründung habe frühestens im Jahr 2017 vorgelegen. Die Verordnungsbegründung dürfe jedoch nicht nachgeschoben werden, weil sie eine Wirksamkeitsvoraussetzung sei. Eine rückwirkende Heilung sei dadurch nicht möglich. Bei Abschluss eines Mietvertrages müsse für Vermieter und Mieter erkennbar sein, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt sei oder nicht.
Das Urteil hat zur Folge, dass sich Mieter in Hessen derzeit nicht auf die Mietpreisbremse berufen können, um mit der Begründung, bei Abschluss des Mietvertrages sei die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschritten worden, eine Herabsetzung ihrer Miete zu verlangen.
Die Hessische Landesregierung hat jedoch bereits am 27. Juni 2019 eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen, die am folgenden Tag in Kraft getreten ist. Auch nach Erlass der neuen Verordnung ist diese aber auf Mietverträge, die vor Erlass der neuen Verordnung abgeschlossen wurden, nicht anwendbar. Klagen unter Berufung auf die Mietpreisbremse sind damit erst aus Mietverhältnissen, die seit dem 28. Juni 2019 abgeschlossen wurden.